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“증여로 세금 줄였다고 생각했는데, 양도세가 또 나왔다고요?”
그건 바로 ‘이월과세 제도’ 때문입니다.
증여받은 부동산을 5년 이내에 팔면,
증여 당시의 가격이 아닌 원래 취득가액 기준으로 양도세가 계산됩니다.
즉, 증여세 + 양도세 → 이중과세처럼 세금 폭탄이 터질 수 있습니다.
오늘은 2025년 기준 증여 후 양도 시 반드시 알아야 할 이월과세 주의사항을
실제 사례와 함께 정리해드립니다.
🧭 [이월과세란?]
증여받은 재산을 5년 내 양도할 경우,
양도차익 계산 시 증여자의 취득가액 기준으로 과세하는 제도입니다.
구분적용 대상
| 적용 시점 | 증여 후 5년 이내 양도 시 적용 |
| 적용 대상 | 배우자·직계존비속 간 증여 |
| 양도차익 기준 | 증여자(증여한 사람)의 취득가액 기준으로 산정 |
| 취지 | 부당한 절세(변칙 증여 → 매도) 방지 목적 |
💡 단순히 명의를 바꿨다고 해서 세금이 줄어드는 건 아닙니다.
이월과세로 인해 오히려 더 많은 세금을 내게 될 수 있습니다.
✅ [실전 시나리오 비교]
📌 A씨 – 아버지에게 증여 후 2년 내 매도
- 아버지 취득가: 3억
- 증여 시 시세: 6억
- 자녀가 2년 후 7억에 매도
→ 양도차익 = 7억 – 3억 = 4억
→ 증여세 + 양도세 둘 다 발생 (이중 세금 효과)
📌 B씨 – 증여 후 6년 보유 후 매도
- 이월과세 적용 기간(5년)을 넘김
→ 자녀의 증여받은 시점의 시세(6억) 기준으로 양도차익 계산
→ 세금 대폭 감소
❗ [이월과세 주의 포인트 5가지]
- 5년 이내 매도 시 반드시 이월과세 적용됨
→ 예외 없음. 무조건 적용. - 증여 당시의 감정평가서 보관 필수
→ 향후 ‘정상가액 증빙’에 필요 - 배우자 증여도 포함됨
→ 부부 간 증여 후 5년 내 매도해도 이월과세 적용됨 - 이중과세로 오해할 수 있으나, 제도적 이중 과세 아님
→ 양도세는 취득가액 기준이라 높아짐. 증여세는 별도 과세. - 분할증여 후 매도도 동일하게 적용
→ 일부만 증여해도 5년 내 매도 시 전체 이월과세로 적용될 수 있음
🧩 [절세 전략 – 이월과세 피하는 방법]
- 증여 후 최소 5년 이상 보유 후 매도
→ 가장 확실한 방법. 시세 반영된 증여가액으로 양도차익 줄어듦. - 증여가액 기준 낮은 시점 노리기
→ 부동산 시세 하락기 활용 시 증여세 부담 줄일 수 있음 - 증여자에게 다시 매도하는 구조는 주의
→ 가족 간 반복 거래는 세무조사 대상 될 수 있음 - 증여세 과세표준과 감정평가 시점 신중하게 선택
→ 감정평가 기준일로 인해 전체 과세 기준 달라질 수 있음
📋 함께 보면 좋은 글
정리하자면,
증여 후 양도는 ‘시간’이 핵심 변수입니다.
5년 안에 팔면 절세가 아니라 세금폭탄이 될 수 있고,
5년만 기다리면 수천만 원에서 억 단위 세금 차이가 납니다.
증여는 증여세만 생각하지 마세요.
양도세와 연결된 전체 그림을 봐야 진짜 절세 전략이 됩니다.
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